L’immobilier d’investissement est-il (toujours) une source d’enrichissement?

Avant de répondre à cette question il convient de bien définir par ce que l’on entend par immobilier d’investissement. Il s’agit pour moi d’acquérir un bien immobilier et d’en tirer un revenu et/ou en tirer un bénéfice en cas de revente. S’agissant du revenu, en général le fruit de la location, celui-ci va bien sûr dépendre de la manière dont on exploite le bien en question, de comment on l’a financé, de sa situation personnel fiscale et familiale etc…bien des paramétrés vont intervenir avec des différences notables sur le résultat au final selon le mode d’exploitation. Pour ce qui est d’en tirer un bénéfice à la revente, le résultat est tellement aléatoire que le fait d’investir uniquement pour cette raison n’est à mon sens pas suffisant, à moins d’avoir tellement de liquidés à placer que le fait de l’investir dans la pierre (valeur sûr par excellence dit on) peut être une stratégie. Nous n’aborderons pas ce cas ici.

Quels sont les différentes manières d’exploiter un bien immobilier?

  • Voyons le plus courant: La location nue. Ce mode d’exploitation peut paraître simple au premier abord et est celui qui vient à l’idée en premier mais il est loin d’être le plus judicieux aujourd’hui. En effet, comme c’est le mode le plus courant (en France du moins), les lois encadrant le secteur son nombreuses et contraignantes pour le propriétaire; en effet depuis de nombreuses années maintenant la balance penche clairement vers le locataire qui se retrouve très protégé contre le méchant propriétaire qui ose lui faire payer un loyer tous les mois. Qu’il s’agisse des baux d’une durée de 3 ans (vous ne pouvez donc pas disposer de votre bien comme vous l’entendez), de la trêve hivernale qui ne permet pas d’entamer une procédure en cas d’impayé avant le printemps, de l’encadrement des loyers dans les grandes villes qui ne permet pas de fixer le montant du loyer de façon libre etc…Rien n’encourage un investisseur les mieux intentionné de passer à l’action. Au final les rentabilités s’écroulent et peuvent même devenir négatives (votre bien vous aura au final coûté bien plus cher qu’il ne vous aura rapporté…). Je n’ai pas abordé ici la fiscalité de vos revenus foncier qui là non plus n’est pas en la faveur du propriétaire. Vous l’aurez compris, ce n’est pas un mode de location que j’encourage aujourd’hui. Le poids des contraintes et le matraquage qui s’ajoute est trop lourd.
  • La location meublée. Cette forme de location présente de nombreux avantages que nous allons développer ici. Nous parlerons dans un premier temps de la location meublée classique. Certes cela implique de meubler le bien mais la liste des équipements à prévoir n’est pas si longue (voir liste).
    • Un avantage majeur tout d’abord, la durée du bail est limité à 1 an. Vous vous dites peut être que c’est un détail mais le jour où il y a un soucis avec votre locataire, vous serez content de ne pas avoir à traîner le problème pendant des années (même si les impayés ne sont pas si courant, cela reste une probabilité non négligeable à considérer dans sa stratégie). De plus, le litige sera traité par le tribunal de commerce et les procédures seront moins longues et moins coûteuses.
    • Autre avantage et non des moindres, vous pourrez ajouter à vos charges, une partie importante de de votre investissement et en optant pour une déclaration au frais réels, vous aurez, en général, zéro impôts sur vos revenus fonciers à payer et cela pendant de nombreuses années (voir tableau).
    • Enfin, du fait que votre location est meublée, vous pourrez louer plus cher votre bien. Cela peut représenter de l’ordre de 15% supplémentaires.
    • Tout ceci est possible en optant pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au frais réels. Cela oblige à une comptabilité mais qui n’a rien d’insurmontable (des solutions en lignes existent pour moins de 250€ par an voir le lien ici: XXXX). Vous pourrez ainsi déduire tous vos frais; amortissement du bien (une fraction du montant de votre investissement est comptabilisé tous les ans et est considéré comme une charge), intérêts d’emprunts, charges de copropriétés, taxe foncière, etc….
  • Dans la catégorie des locations meublées il y a un mode de location particulièrement avantageux qui s’est développé ses dernières années, c’est la location meublée de courte durée. La différence avec la location meublée classique c’est que vous louez pour une courte période en général via des plateformes telles que Airbnb ou booking. Vos candidats locataires seront des touristes, des travailleurs en déplacements, ou des étudiants pour passer un concours par exemple etc…L’emplacement à une importance primordiale, si vous êtes dans une zone touristique et si vous disposez de transports à proximité, vous mettez toutes les chances de votre côté! Il s’agira bien sûr de bien équiper le logement et de proposer des prestations tout inclue tels que la wifi (indispensable aujourd’hui!). C’est vous qui paierez les abonnements à l’électricité et au gaz mais le prix à la nuitée sera bien sûr en conséquence. Vous pouvez aussi facturer des prestations de ménages. La décoration de l’appartement aura aussi un impact important. Voici un exemple de ce que l’on peut encaisser pour un logement de 2 pièces en région parisienne loué 65€ par nuit pendant 25 nuits pour 5 séjours différents dans le mois (35€ de frais de ménage facturé à chaque occupants) vous récolterez: 65×25+5×35=1800€. Ces chiffres ne sont pas illusoires. Vous constaterez que ça couvre largement les frais. Cela demande bien sûr du travail; si vous faites vous même l’accueil, le ménage, et le linge etc…ce sont aussi des prestations que vous pouvez déléguer.
  • Une autre forme combiné aux avantages de la location meublée est la colocation. Il s’agit de louer un appartement à plusieurs locataires qui auront chacun un espace privatif et partagerons des espaces communs. Le potentiel est important puisque se loger est devenu très cher, et que les usages évoluent. L’utilisateur typique est l’étudiant qui pour l’année scolaire, à besoin d’une chambre. Cela peut aussi intéresser des jeunes travailleurs célibataires qui débutent avec peu de moyens et qui n’ont pas envie de vivre totalement seuls. Le nombres de célibataires, de personnes séparées, etc…ayant besoin de se loger a prix réduits est énorme et donc le potentiel est clairement là. Là encore pour rendre le logement attractif, il est indispensable aujourd’hui de proposer une prestation à la hauteur des besoins. Il sera toujours plus facile de louer des chambres disposant d’une douche individuelle, d’un lit double et la wifi qu’une pièce ri-kiki sans aucun confort. Qui dit petit budget ne veux pas dire endroit sordide! La décoration sera également un élément important. Dans l’idéal pour obtenir une bonne rentabilité, il faut prévoir un appartement dans lequel on puisse aménager 3 chambres confortables minimum avec un espace commun comportant une cuisine et un coin repas. Bien sûr l’emplacement compte, si vous être trop excentré et loin des transports vous aurez plus de mal a trouver des candidats locataires, le prix devra donc aussi être adapté. Un tel espace peut se louer 500€ par mois tout frais compris. Vous pourrez alors percevoir jusqu’à 2000€ par mois si vous arrivez à loger 4 chambres.

Il s’agit ici d’un aperçu de tous les éléments fondamentaux qu’il est indispensable de connaître avant de se lancer, cela pour vous permettre de mesurer le potentiel et si cela vous correspond. Je ne peux que vous recommander de vous former avant d’envisager d’investir des sommes importantes dans un tel projet. Il y a beaucoup d’écueils à éviter et s’appuyer sur l’expérience d’investisseurs aguerris est plus que recommandé.

Des alternatives existent à l’immobilier pour obtenir des rendements importants. Je vous invite à lire l’article suivant:

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